Immobilienfonds zählen zum Sondervermögen für eine Kapitalanlage in Grundstücke. Nicht nur Immobilien an sich als Sachgegenstand können als Kapitalanlage dienen, sondern auch Immobilienfonds. Dahinter stehen Unternehmen, die das Kapital ihrer Anleger in Immobilien investieren. Drei verschiedene Möglichkeiten dafür treten auf. Es gibt den offenen und den geschlossenen Immobilienfonds sowie den Real Estate Investment Trust. Der offene Immobilienfonds besteht nur aus Immobilien. Der Anleger bleibt mit einem offenen Immobilienfonds jederzeit liquide, da Aus- und Einzahlungen ständig und zu jeder Zeit getätigt werden können. Im Regelfall hat diese Art von Fond mehrere Anteilseigner sowie eine große Anzahl an Einzelobjekten. Ein geschlossener Immobilienfonds investiert nur in ein Einzelobjekt. Das Startkapital wird eingezahlt und der Fonds wird geschlossen. Weitere Ein- und Auszahlungen sind nicht mehr nötig. Eine börsennotierte Kapitalgesellschaft ist der Real Estate Investment Trust. Diese Gesellschaft unterliegt besonderen rechtlichen Grundlagen und steht unter Aufsicht. Auch die Besteuerung ist speziell geregelt. Außerdem gibt es Aktiengesellschaften, die überwiegend in Immobilien investieren und somit Anlegern die Möglichkeit bieten Immobilienbeteiligungen über einen Aktienkauf erwerben. Mietausfälle haben verschiedene Ursachen. Leerstände zwischen den Vermietungen sind nur eine Ursache. Häufigster Grund ist die Nichtzahlung eines Mieters. Durch Arbeitslosigkeit oder Familienprobleme kommt es oft zu finanziellen Schwierigkeiten, die dann auf den Vermieter zurückfallen. Weitere Gründe sind steigende Energiekosten oder gescheiterte Existenzen. Besonders schlimm sind sogenannte Mietnomaden, welche die finanziellen Möglichkeiten zwar haben, aber die Miete nicht zahlen wollen. Nicht genug damit zerstören sie auch häufig das Wohnungsinventar mutwillig, so dass die Wohnung nach ihrem Auszug zunächst unbewohnbar ist. Durch solche Personen entstehen dem Vermieter erhebliche Schwierigkeiten. Eventuell hat er die Immobilie finanziert und kann nun das Darlehen nicht mehr bedienen. Daraus kann die Insolvenz des Vermieters oder der Verlust der Altersvorsorge entstehen. Mietausfälle entstehen außerdem durch Schäden am Gebäude. Sturm, Feuer, Blitz und Hagel sind die häufigsten Ursachen für Schäden. Bis zur vollständigen Sanierung kann der Mieter in dem Zeitraum die Miete reduzieren oder ganz aussetzen. Überschwemmungen und Starkregen sind vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Um diese Schäden mit zu versichern, sollte man zusätzlich eine Elementar-Schadenversicherung abschließen. Denn ohne eine angemessene Absicherung kommt man finanziell sehr schnell in erhebliche Schwierigkeiten. Eine weitere Absicherungsmöglichkeit ist die Wohngebäudeversicherung, die den Mietausfall nach einem Gebäudeschaden abdeckt. Das Factoring ist eine Möglichkeit rückständige Mieten an das Factoringunternehmen abzutreten. Im Gegenzug erhält der Vermieter einen Forderungskaufpreis, der in der Regel unter der offenen Mietforderung liegt. Somit trägt das Faktoringunternehnemen das volle Risiko. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie werden die notwendigen Kosten für Anpassungsmaßnahmen als Modernisierungsrisiko verstanden. Zusätzlich sind Instandhaltungskosten zur Sicherung des Ausgangsniveaus aufzubringen.