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Der Kauf einer Immobilie

admin — Thu, 19 Jan 2012 19:57:27 +0000

Zunächst braucht man einen Kaufvertrag, der von einem Notar beurkundet wurde. In einem zweiten Schritt einigen sich Käufer und Verkäufer über die Art der Übergabe der Immobilie und somit des Eigentums. Ist das geschehen, wird der neue Besitzer in das Grundbuch eingetragen. Vor dem Kauf sollte man darauf achten, welche Rechte in Verbindung mit der Immobilie geltend gemacht werden können. Bei manchen Immobilien ist es genau geregelt, wohin das Abwasser fließt und welche Wege zum Grundstück führen. Außerdem sollte man auch bei der Kalkulation beachten, dass eine Grundsteuer auf das Grundstück fällig wird. Weitere Gebühren sind die Grunderwerbssteuer und die Grundbuchssteuer.

Eine Immobilie als Investment

admin — Thu, 19 Jan 2012 19:56:59 +0000

Eine Immobilie kann neben der Eigennutzung auch fremdgenutzt werden. Damit verschafft sich der Besitzer ein Einkommen durch die Verpachtung und zusätzlich eine jährlich steigende Werterhöhung. Juristisch gesehen sind Immobilien einmal das Grundstück selber und zum anderen das Gebäude darauf. Der Wert des Bodens bleibt auch lange Zeit gesehen stabil, da er als reales Gut gesehen wird, das keine Erträge bringt. Somit setzt hier nicht die Inflation an. Der Wert des Gebäudes hingegen fällt mit der Zeit. Der Grund dafür liegt in der individuellen Nutzung durch die Bewohner und der ständigen Abnutzung. Zusammengesehen kann sich also für Grundstück und Gebäude entweder eine positive oder eine negative Wertentwicklung ergeben. Einen Ausgleich gibt es über die Jahre hinweg. Während der Wert in den ersten zehn Jahren zwischen 10 und 50 Prozent fällt, soll der Boden für einen ausgleichenden Wertzuwachs führen, der die Inflation aufhält. Beeinflußt werden diese Faktoren durch die demographische Entwicklung und insbesondere die Entwicklung der Region. Es lohnt sich also nur eine Immobilie als Geldanlage zu nutzen, wenn die Wertminderung durch die Mieteinnahmen ausgeglichen wird und trotzdem eine Wertsteigerung zu verzeichnen ist.

Wertentwicklungen von Immobilien

admin — Thu, 19 Jan 2012 19:56:29 +0000

Die Beurteilung von Immobilien beruht auf sieben verschiedenen Stufen, die beachtet werden müssen. Der erste Punkt teilt sich in landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Nutzung auf. Der zweite Punkt ist das Bauerwartungsland. Drittens betrachtet man das gewidmete Bauland und viertens das bereits parzellierbare und erschlossene Bauland. Unter Punkt fünf fällt noch ungenutzter Neubau und unter Punkt sechs der genutzte Bau. Siebtens wird der Leerstand betrachtet. Innerhalb der ersten fünf Punkte erhöht sich der Wert der Immobilie. Wertminderung findet man vor allem auf der sechsten Stufe und in der siebten Stufe gibt es eine starke Wertminderung durch Sanierungen und Mieteinbußen. Die Lage der Immobilie wird außerdem hinzugezogen, wenn es um die Bewertung der Immobilie geht. Die Anwesenheit von Schulen, Gesundheitsämtern und Freizeitflächen erhöht in der Regel den Wert der Immobilie. Lärmbelastungen, ein Grundstück auf dem vorher eine Tankstelle stand, und ein Naturschutzgebiet wirken sich wertmindernd aus. Der Grund dafür liegt in den eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten, die dadurch entstehen. Zur Wertermittlung von Immobilien gibt es gleich drei Verfahren. Das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Im ersten Verfahren wird der Marktwert des Grundstücks von wirklich realisierten Grundstücken ermittelt. Gemeinsame Merkmale müssen die Lage, die Größe und die Nutzung sein. Optimal ist der Vergleich zweier benachbarter Grundstücke. Eine andere Möglichkeit ist die Verwendung der Bodenrichtwerte. Das Ertragswertverfahren wird durch Kapitalisierung der Nettoerträge ermittelt. Der Ertragswert ist gleich der Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand. Die Immobilie wird hierbei als Renditeobjekt angesehen. Hier zählt insbesondere der nachhaltig erzielte Ertrag für die Positionierung am Markt. Dies trifft besonders auf Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser sowie Einkaufszentren und Parhäuser, Hotels und Logistikflächen zu. Eigentumswohnungen und selbstgenutzte Grundstücke werden mit diesem Verfahren nicht bewertet, sondern mit dem Vergleichsverfahren. Nicht am Mietmarkt gehandelte Immobilien werden durch das Sachwertverfahren ermittelt. Dazu gehören Fabrikhallen und spezielle Infrastruktureinrichtungen wie Bahnhöfe. Auch kulturelle und militärische Gebäude werden so bewertet. Der Wert einer Immobilie wird hier nicht durch die erzielten Einnahmen bewertet, sondern durch die Kosten der Herstellung. Grundlage dabei ist Ermittlung der Kosten, die für einen Neubau notwendig wären. Außerdem wird der Wert der Abnutzung bewertet und vom ersten Wert abgezogen. Das Sachwertverfahren wird jedoch nur auf das Gebäude angewendet, nicht auf den Boden.

Immobilienfinanzierung

admin — Thu, 19 Jan 2012 19:55:59 +0000

Zur Errichtung und Sanierung einer Immobilie wird natürlich auch ein finanzieller Hintergrund benötigt. Banken unterscheiden zwischen gewerblicher Immobilienfinanzierung und priveter Immobilienfinanzierung unterschieden. Die private Immobilienfinanzierung wird definiert durch eine Finanzierung, die von einer natürlichen Person oder einer Lebensgemeinschaft für eine selbstgenutzte Immobilie, wie zum Beispiel eine Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, getätigt wird. Unterschieden wird weiterhin in Kapitalanlegerfinanzierung und Eigennutzerfinanzierung. Im ersten Fall ist der Nutzer der Finanzierung der Vermieter, im zweiten Fall ist der Nutzer der Finanzierung auch der Nutzer der Immobilie. Finanzierungsmöglichkeiten werden von verschiedenen Behörden angeboten, so zum Beispiel von Banken, Bausparkassen, Landesförderinstitute und der Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie von Versicherungsgesellschaften. In seltenen Fällen wird auch von privaten Personen ein Kredit vergeben, zum Beispiel von den Eltern oder anderen Verwandten. Auch Unternehmen oder Arbeitgeber haben die Möglichkeit ein Mitarbeiterdarlehen zu vergeben.

Immobilienfonds

admin — Thu, 19 Jan 2012 19:55:25 +0000

Immobilienfonds zählen zum Sondervermögen für eine Kapitalanlage in Grundstücke. Nicht nur Immobilien an sich als Sachgegenstand können als Kapitalanlage dienen, sondern auch Immobilienfonds. Dahinter stehen Unternehmen, die das Kapital ihrer Anleger in Immobilien investieren. Drei verschiedene Möglichkeiten dafür treten auf. Es gibt den offenen und den geschlossenen Immobilienfonds sowie den Real Estate Investment Trust. Der offene Immobilienfonds besteht nur aus Immobilien. Der Anleger bleibt mit einem offenen Immobilienfonds jederzeit liquide, da Aus- und Einzahlungen ständig und zu jeder Zeit getätigt werden können. Im Regelfall hat diese Art von Fond mehrere Anteilseigner sowie eine große Anzahl an Einzelobjekten. Ein geschlossener Immobilienfonds investiert nur in ein Einzelobjekt. Das Startkapital wird eingezahlt und der Fonds wird geschlossen. Weitere Ein- und Auszahlungen sind nicht mehr nötig. Eine börsennotierte Kapitalgesellschaft ist der Real Estate Investment Trust. Diese Gesellschaft unterliegt besonderen rechtlichen Grundlagen und steht unter Aufsicht. Auch die Besteuerung ist speziell geregelt. Außerdem gibt es Aktiengesellschaften, die überwiegend in Immobilien investieren und somit Anlegern die Möglichkeit bieten Immobilienbeteiligungen über einen Aktienkauf erwerben. Mietausfälle haben verschiedene Ursachen. Leerstände zwischen den Vermietungen sind nur eine Ursache. Häufigster Grund ist die Nichtzahlung eines Mieters. Durch Arbeitslosigkeit oder Familienprobleme kommt es oft zu finanziellen Schwierigkeiten, die dann auf den Vermieter zurückfallen. Weitere Gründe sind steigende Energiekosten oder gescheiterte Existenzen. Besonders schlimm sind sogenannte Mietnomaden, welche die finanziellen Möglichkeiten zwar haben, aber die Miete nicht zahlen wollen. Nicht genug damit zerstören sie auch häufig das Wohnungsinventar mutwillig, so dass die Wohnung nach ihrem Auszug zunächst unbewohnbar ist. Durch solche Personen entstehen dem Vermieter erhebliche Schwierigkeiten. Eventuell hat er die Immobilie finanziert und kann nun das Darlehen nicht mehr bedienen. Daraus kann die Insolvenz des Vermieters oder der Verlust der Altersvorsorge entstehen. Mietausfälle entstehen außerdem durch Schäden am Gebäude. Sturm, Feuer, Blitz und Hagel sind die häufigsten Ursachen für Schäden. Bis zur vollständigen Sanierung kann der Mieter in dem Zeitraum die Miete reduzieren oder ganz aussetzen. Überschwemmungen und Starkregen sind vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Um diese Schäden mit zu versichern, sollte man zusätzlich eine Elementar-Schadenversicherung abschließen. Denn ohne eine angemessene Absicherung kommt man finanziell sehr schnell in erhebliche Schwierigkeiten. Eine weitere Absicherungsmöglichkeit ist die Wohngebäudeversicherung, die den Mietausfall nach einem Gebäudeschaden abdeckt. Das Factoring ist eine Möglichkeit rückständige Mieten an das Factoringunternehmen abzutreten. Im Gegenzug erhält der Vermieter einen Forderungskaufpreis, der in der Regel unter der offenen Mietforderung liegt. Somit trägt das Faktoringunternehnemen das volle Risiko. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie werden die notwendigen Kosten für Anpassungsmaßnahmen als Modernisierungsrisiko verstanden. Zusätzlich sind Instandhaltungskosten zur Sicherung des Ausgangsniveaus aufzubringen.

Immobiliensuche

admin — Thu, 19 Jan 2012 19:54:50 +0000

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten eine Immobilie zu finden. Die gängigsten Methoden sind wohl der Blick in die Tageszeitung oder ins Internet. Beliebte Anlaufstellen sind aber auch Banken, die Immobilien zum Kauf vermitteln. Unterschieden wird in die Kategorien Vermietungen (Appartement, 1-Zimmer-Wohnung, 2-Zimmer-Wohnung, 3-Zimmer-Wohnung und 4-Zimmer-Wohnung), Immobilienkauf und auch Suchanzeigen kann man aufgeben. Die Internetsuchmaschinen sind so angelegt, dass man nur den gewünschten Ort, die Zimmeranzahl und den Preisrahmen angeben muss, um eine Auswahl an passenden Mietangeboten erscheint auf dem Bildschirm. Für Studenten gibt es noch die Möglichkeit an den schwarzen Brettern der Universitäten nach Wohnungsangeboten Ausschau zu halten. Gute Angebote erhält man auch immer über Immobilienmarkler. Leider erhöht dies auch gleichzeitig den Preis, denn neben Kaltmiete, Nebenkosten und Kaution fällt auch eine Marklerprovision an, die um 2-3% liegt und für die Arbeit des Marklers gezahlt wird. Da der Immobilienmakler im Regelfall ein Selbstständiger ist, der auf Auftrag eine Wohnung findet. Im Segment des Immobilienkaufs liegt der Lohn für den Makler um 3-7%. Hinzu kommt noch die Mehrwertsteuer.

Immobilienpreise

admin — Thu, 19 Jan 2012 19:54:19 +0000

Je nach Region variieren die Immobilienpreise. Meistens gibt es in einer Stadt einen festgelegten Mietpreis pro Quadratmeter. Der Mietpreis setzt sich aus drei Komponenten zusammen. Zunächst ist das die Kaltmiete für die Nutzung der Wohnfläche fällig. Die zweite Komponente sind die kalten Nebenkosten. Darunter fallen teilweise die Gebäudeversicherung, die Nutzkosten für das Kaltwasser. Abwasser und Beleuchtung des Treppenhauses. Kaufpreise sind besonders hoch in den Ballunggebieten. In den Städten München, Düsseldorf, Frankfurt am Main oder Freiburg liegt der Kaufpreis bei 3000 Euro pro Quadratmeter. Hamburg, Köln, Berlin und Nürnberg liegen dagegen bei 2500 bis 3000 Euro. In allen anderen Regionen kann man von niedrigeren Preisen ausgehen. Im Allgemeinen kann man sagen, dass die Preise im Süden höher sind als im Norden und im Westen höher als im Osten. Im Osten liegen viele Immobilien sogar noch bei 1500 Euro für den Quadratmeter. Nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kreditrate variiert von Region zu Region. Zahlt man in München rund 3500 Euro im Monat, sind es in Berlin 1820 Euro. Hamburg liegt bei 1730 Euro und Leipzig bei 880 Euro. Auch im Bereich der vermieteten Objekte sehen die Verhältnisse ähnlich aus. Unter die fünf teuersten Städte Deutschlands fallen München, Unterschleißheim, Frankfurt am Main, Germering und Dachau. Die fünf günstigsten Städte sind Straßau, Plauen, Görlitz, Zittau und Zeitz. Mit einer Maximalmiete von 19,80 Euro ist Hamburg Spitzenreiter.

Bauen einer Immobilie

admin — Thu, 19 Jan 2012 19:53:49 +0000

Um eine Immobilie zu bauen, braucht man als erstes ein Grundstück. Danach sollte entweder ein Fertighaus, ein Massivhaus oder ein Typenhaus folgen. Auch die Suche nach Baugrund oder Grundstücken wird von Marklern geregelt. Massivhäuser werden von verschiedenen Anbietern angeboten. Da die meisten Menschen nur einmal bauen, ist es wichtig sich genau zu überlegen, was man möchte. Ein Massivhaus setzt besonders auf massive Qualität. Vorteile dieser Bauweise sind niedrige Energiekosten, extreme Stabilität und hohe Werterhaltung. Manche Anbieter bieten sogar Architektenhäuser, die individuell geplant sind oder auf Stein gebaut werden. Angebote zu Fertighäusern bieten vor allem eines: eine schlüsselfertige Lieferung. Klassische bis moderne Architektur werden hier geboten. Wenn man als Besitzer zum Schluss noch einemal selber Handanlegen will bei bestimmten Dingen ist auch dies hier möglich. Zwischen Stadtvilla und Single-Wohnungen-Haus liegt die Spannweite, die keine Möglichkeit auslässt. Versprechen tun diese Bauunternehmen außerdem eine Langhaltigkeit, die auch für Folgegenerationen noch zu nutzen sein soll.

Ferienimmobilie

admin — Thu, 19 Jan 2012 19:53:15 +0000

Nicht nur Häuser, die dauerhaft bewohnt werden, sind häufig auf dem Wohnungsmarkt zu finden. Auch Häuser oder Wohnungen in Ferienregionen sind besonders beliebt als Anlagemöglichkeit. In Deutschland findet man diese hautsächlich in Nordrhein-Westfahlen, Rheinland-Pfalz, Hessen, Sachsen und Niedersachsen. Beliebte Urlaubsziele sind hier die Nordsee, die Eifel, der Westerwald, das Sauerland und der Harz. Im Ausland findet man vor allem Angebote in den Niederlanden, in Belgien, in Frankreich und der Schweiz und in der Türkei sowie in Kroatien und Spanien. Ferienimmobilien lassen sich saisonweise für mehrere Wochen vermieten und bringen dem Vermieter einen gewissen Ertrag. Natürlich fallen auch hier Sanierungs- und Instandhaltungskosten an, da die benannten Feriengebiete jedoch meistens ausgebucht, wenn nicht sogar überbucht sind, ist das Mietausfallrisiko hier geringer, insbesondere auch, da die Reperaturarbeiten in den bereits als Leerstand einkalkulierten Monaten durchgeführt werden. Die Lage in der Natur oder am Meer bestimmt auch hier den Preis und wichtiger noch als in den normalen Wohnhäusern ist die Pflege der Immobilie zu erachten, da hier mehrmals im Jahr die Besucher wechseln. Die Reinigungskosten werden allerdings auch sehr gerne auf die Besucher umgeschlagen. Oftmals findet man hier eine der Region entsprechende Einrichtung vor.

Immobilien

admin — Thu, 19 Jan 2012 19:51:51 +0000

Will man eine Immobilie definieren, wird man oft die Wörter Haus, Wohnung oder Grundstück benutzen. In jedem Fall wird eine Immobilie aber zu den realen Sachgegenständen gezählt. Geht es um Immobilien, dreht es sich hauptsächlich darum eine zu kaufen oder zu verkaufen, entweder zur Eigennutzung oder als Investment. Immobilien werden auch Liegenschaften genannt. Nach Definition sind es unbewegliche Sachen.